Das Tierhalteverbot im Mietvertrag

Hauskatze sitzt im Wohnzimmer auf dem Boden

Viele Mieter und Vermieter stellen sich die Frage, ob die Haustierhaltung im Mietvertrag verboten werden kann oder ob es sich bei der Haustierhaltung um einen vertragsgemäßen Gebrauch der Mietsache handelt. Weit verbreitet ist die Annahme, dass der Vermieter die Haustierhaltung nicht untersagen kann. Dies ist aber nur teilweise richtig.

Da der Begriff des „Haustiers“ sehr weit gefasst ist, unterscheidet die Rechtsprechung zunächst:

  • Die Haltung von Kleintieren wie Meerschweinchen, Zierfischen und Kleinvögeln bedarf grundsätzlich keiner Erlaubnis
  • Die Haltung von Hunden und Katzen steht unter einem Erlaubnisvorbehalt. Dies bedeutet, dass die Haltung grundsätzlich untersagt ist, aber von dem Vermieter erlaubt werden kann. Gegebenenfalls kann sogar eine Pflicht bestehen, die Erlaubnis zu erteilen (dazu siehe unten).
  • Die Haltung von gefährlichen Haustieren in der Mietwohnung ist verboten.

(BGH, Urteil vom 14. November 2007, Az.: VIII ZR 340/06)

Nachfolgend werden die oben aufgeführten Unterscheidungen im Einzelnen erläutert:

Generell erlaubte Tiere: Kleintiere

Sogenannte Kleintiere gelten als Tiere, deren Haltung in einer Mietwohnung sich nach der Rechtsprechung grundsätzlich im Rahmen des vertragsgemäßen Gebrauchs bewegt und keiner Erlaubnis bedarf, da sie generell störungs- und belästigungsfrei für Dritte gehalten werden können.

Darunter fallen beispielsweise Kleinvögel, Zierfische, Hamster, Zwergkaninchen, Schildkröten und ungefährliche Schlangen in Terrarien, harmlose kleine Echsen, Chinchillas und winzige Yorkshire-Terrier. Gefährliche oder giftige Kleintiere, wie z.B. giftige Schlangen, sind hiervon jedoch ausgenommen (BGH, Urteil vom 14. November 2007, Az.: VIII ZR 340/06).

Zu beachten ist, dass der vertragsgemäße Gebrauch der Mietsache auch durch Kleintierhaltung im Einzelfall überschritten werden kann, zum Beispiel, wenn die Haltung gegen Tierschutzgesetze verstößt, zu viele Tiere auf kleinem Raum gehalten werden oder die Mietwohnung „zooähnlich“ zweckentfremdet wird. Kommt es beispielsweise zu einer erheblichen Geruchsbelästigung wegen falscher Haltung oder fehlender Hygiene, ist der vertragsgemäße Gebrauch der Mietsache nicht mehr gewährleistet. Der Vermieter kann dann Unterlassung und Abschaffung der Tiere gemäß § 541 BGB fordern.

Haustiere, die einer Erlaubnis bedürfen

Die Haltung aller sonstigen Haustiere, wie etwa Hunden oder Katzen, bedarf in der Regel, unabhängig von der Regelung im Mietvertrag, einer Erlaubnis. Diese Erlaubnis darf der Vermieter nicht willkürlich verweigern, sondern hat eine Entscheidung auf der Basis einer umfassenden Abwägung seiner Interessen als Vermieter und denen des Mieters sowie der weiteren Beteiligten zu treffen (BGH, Urteil vom 14. November 2007, Az.: VIII ZR 340/06).

Die Abwägung muss dabei immer einzelfallbezogen erfolgen und darf nicht schematisch sein.
Dabei sind bestimmte Kriterien zu beachten wie

  • Art, Größe, Verhalten und Anzahl der Tiere
  • Art, Größe, Zustand und Lage der Wohnung und des Hauses, in dem sich die Wohnung befindet
  • Anzahl, persönliche Verhältnisse, namentlich Alter, und berechtigte Interessen der Mitbewohner und Nachbarn
  • Anzahl und Art anderer Tiere im Haus
  • bisherige Handhabung durch den Vermieter
  • besondere Bedürfnisse des Mieters

(BGH, Urteil vom 14. November 2007, Az.: VIII ZR 340/06)

Nur dann, wenn sich im Rahmen der Abwägung herausstellt, dass die Gründe einer Versagung die der Tierhaltung überwiegen, kann die Erlaubnis verweigert werden. Dies wäre beispielsweise bei einer schweren Allergie eines anderen Mieters der Fall.

Sehr häufig gibt es kaum gewichtige entgegenstehende Interessen seitens des Vermieters. In diesen Fällen kann der Mieter einen Anspruch auf Erteilung der Erlaubnis haben, die notfalls auch gerichtlich durchsetzbar ist.

Verbotene Haustierhaltung

Grundsätzlich verboten ist die Haltung von gefährlichen oder giftigen Tieren in der Mietwohnung, einschließlich Kampfhunden. Unabhängig von landesrechtlichen Erlaubnisvorschriften muss vor der Anschaffung eines solches Tieres die Zustimmung von dem Vermieter eingeholt werden.

Hier gilt allerdings nicht der im vorherigen Abschnitt dargestellte Grundsatz, dass eine Abwägung der Interessen im Einzelfall zu erfolgen hat, der Vermieter die Erlaubnis vielleicht sogar erteilen muss. Der Vermieter kann hier allein aufgrund der Gefährlichkeit der Tierart die Erlaubnis versagen. Mietvertragliche Verbote sind insoweit zulässig und wirksam.

Wenn der Vermieter von einer der Haltung eines gefährlichen oder giftigen Tieres erfährt, kann er die sofortige Abschaffung des Tieres verlangen.

Mein Tipp zu Haustieren in Mietwohnungen

  • Wirksam sind nur solche Klauseln im Mietvertrag, die a) eine Kleintierhaltung erlauben, b) auch die Haltung anderer Tiere erlauben oder diese unter einen Erlaubnisvorbehalt stellen, der nachvollziehbare Entscheidungskriterien für die Interessenabwägung bestimmt. Möglich ist es außerdem, zusätzlich ein absolutes Verbot für gefährliche oder giftige Tiere im Mietvertrag zu regeln.
  • Als Mieter sollten Sie Ihren Vermieter immer zunächst um Erteilung der Erlaubnis bitten, insbesondere, wenn Sie nicht lediglich Zierfische, Hamster, o.ä. störungsfreie Kleintiere halten möchten. Bestenfalls lassen Sie sich die Erlaubnis schriftlich geben oder die beabsichtigte Tierhaltung direkt im Mietvertrag mit aufnehmen.

Bild: maryviolet/stock.adobe.com

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