Kündigung wegen Eigenbedarfs: Die Voraussetzungen

Mieter nach Eigenbedarfskündigung

Bei einer Eigenbedarfskündigung gibt es vieles zu beachten – sowohl für Mieter als auch für Vermieter.

Für welche Personen kann Eigenbedarf geltend gemacht werden?

Auch wenn das Wort Eigenbedarf es vermuten lässt, muss der Vermieter die Wohnung nicht selbst beziehen, um Eigenbedarf geltend machen zu können.

In Frage kommen stattdessen auch enge Verwandte, z.B. Kinder, Enkelkinder, Eltern sowie Großeltern, aber auch Geschwister, Nichten, Neffen, Schwiegerkinder und Schwiegereltern. Grundsätzlich nicht umfasst sind entferntere Verwandte wie Onkel, Tanten, Cousins oder Schwager. Bei diesen kann der Bedarf jedoch im Einzelfall zulässig sein, wenn eine besondere persönliche Beziehung glaubhaft dargelegt werden kann.

Haushaltsangehörige, wie z.B. Pflegekinder und Angestellte, z.B. Pflegepersonal, die im Haushalt des Vermieters wohnen und keinen eigenen Hausstand haben, zählen ebenfalls zu den Personen, für die der Vermieter Eigenbedarf geltend machen kann.

Nicht nur „Wer“ sondern auch „Warum“ ist wichtig

Der Vermieter muss den Bedarf ausführlich und nachvollziehbar begründen können. Dies muss bereits schriftlich in dem Kündigungsschreiben erfolgen. Ein nachvollziehbares Interesse kann z.B. bereits vorliegen, wenn der Vermieter selbst in der gekündigten Wohnung seinen Altersruhesitz begründen oder er seinem Kind die Wohnung zur Verfügung stellen will, weil sonst die Gefahr besteht, dass sich das Kind vom Elternhaus löst.

An einem nachvollziehbaren Interesse fehlt es dagegen von vornherein, wenn sich das vorgetragene Interesse des Vermieters überhaupt nicht realisieren lässt, beispielsweise eine Dachgeschosswohnung eines Mehrfamilienhauses ohne Aufzug von einem Angehörigen bezogen werden soll, der auf den Rollstuhl angewiesen ist.

Wenn der Vermieter die Wohnung nicht als Wohnraum nutzen möchte, sondern die Räume für sein Gewerbe nutzen will, verlangt der Gesetzgeber eine besondere Prüfung und Abwägung der Vermieter- und Mieterinteressen im Einzelfall. Das heißt, bei einer solchen rein wirtschaftlich motivierten Kündigung werden an die Begründung der Kündigung deutlich höhere Anforderungen gestellt.

Die Formalien müssen beachtet werden

Wie bereits dargestellt, muss die Kündigung zwingend schriftlich und bereits inklusive ausführlicher und nachvollziehbarer Begründung erfolgen.

Bei der Eigenbedarfskündigung handelt es sich um eine Form der fristgerechten, ordentlichen Kündigung. Der Vermieter muss daher die gesetzlichen Kündigungsfristen einhalten. Die Fristen richten sich nach der bisherigen Mietdauer:

  • Mietdauer bis fünf Jahre: drei Monate Kündigungsfrist
  • Mietdauer fünf bis acht Jahre: sechs Monate Kündigungsfrist
  • Mietdauer mehr als acht Jahre: neun Monate Kündigungsfrist

Die Eigenbedarfskündigung muss spätestens am dritten Werktag eines Kalendermonats beim Mieter eingehen, um zum Ablauf des übernächsten Monats wirksam zu sein. Geht das Kündigungsschreiben also beim Mieter am Mittwoch, den 3. März ein, endet das Mietverhältnis Ende Mai.

Der Mieter kann widersprechen

Der Mieter kann der Eigenbedarfskündigung des Vermieters widersprechen, wenn die Beendigung des Mietverhältnisses für den Mieter oder Angehörige seines Haushalts eine Härte bedeuten würde, die schwerer wiegt als das Interesse des Vermieters.

Mögliche Gründe können z.B. sein: Schwangerschaft, schwere Krankheit, hohes Alter, geringes Einkommen, fehlende Ersatzwohnung, anstehende Abschlussexamen.

Den Widerspruch kann der Mieter bis zwei Monate vor dem gesetzten Auszugstermin schriftlich einlegen.

Sonderfälle: Wohnungseigentumsumwandlung und Zweifamilienhaus

Wird ein Mietshaus an einen neuen Eigentümer veräußert, bleiben die Mietverträge grundsätzlich bestehen und werden mit dem neuen Eigentümer fortgeführt. Wenn das Mietshaus in Eigentumswohnungen umgewandelt wird, besteht eine zeitlich begrenzte Kündigungssperre für den neuen Eigentümer. Der neue Eigentümer kann wegen Eigenbedarfs dann frühestens nach drei Jahren kündigen. Die Kündigungssperrfrist kann von den Bundesländern per Landesverordnung auf bis zu zehn Jahre verlängert werden. In Nordrhein-Westfalen beispielsweise beträgt die Sperrfrist fünf Jahre.

Leben Mieter und Vermieter zusammen in einem Zweifamilienhaus, steht dem Vermieter, unabhängig von den speziellen Voraussetzungen der Eigenbedarfskündigung, ein erleichtertes Kündigungsrecht zu. Hier kann er dem Mieter jederzeit ohne Angaben von Gründen kündigen. Allerdings verlängert sich die gesetzliche Kündigungsfrist (siehe oben) um drei Monate.

Fazit zur Eigenbedarfskündigung

Bei einer Eigenbedarfskündigung gibt es zahlreiche Fallstricke. Vermieter, die kündigen möchten, sowie Mieter, die sich mit einer Eigenbedarfskündigung konfrontiert sehen, sollten sich anwaltlich beraten lassen.

Sie haben eine Eigenbedarfskündigung erhalten oder wollen eine solche aussprechen? Rufen Sie mich hierzu gerne an, schreiben Sie mir per Mail oder über das Kontaktformular oder buchen Sie einen Termin online.

Bild: Karolina Grabowska / Pexels

Cookie Consent mit Real Cookie Banner